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El “desarrollador-plataforma”, nuevo actor de la división del trabajo inmobiliario financiarizado en México

 

Numerosos inversionistas financieros transnacionales invierten en los mercados inmobiliarios mexicanos, lo que provoca su “financiarización”; es decir, los mercados se transforman por la creciente influencia de las estrategias y herramientas de evaluación financiera. Tales inversionistas financieros promueven la idea de que los desarrolladores inmobiliarios deben cambiar de modelo económico para volverse “desarrolladores-plataforma”: dedicarse a proponer oportunidades de inversión y ofrecer servicios de desarrollo y administración de proyectos. Así, los inversionistas financieros impulsan una nueva división del trabajo inmobiliario donde puedan monopolizar y controlar la inversión del capital.

Los inversionistas financieros transnacionales promueven la idea de que es necesario que los desarrolladores se transformen, y lo formulan en términos de “cambio de mentalidad”. Pero, en realidad, se refieren a un cambio de modelo económico. Para estos inversionistas, la colaboración con desarrolladores inmobiliarios locales es fundamental, ya que sin ellos el proceso de inversión financiera transnacional no se puede realizar. Necesitan que estos desarrolladores se integren al proceso de rendición de cuentas que está en el centro del proceso de inversión financiera. Para poder tomar decisiones desde sedes fuera de México, los inversionistas transnacionales necesitan que los desarrolladores produzcan información, sigan procedimientos estandarizados y tengan una estrategia compatible con la suya. Los desarrolladores-plataforma deben entonces ser capaces de producir reportes estandarizados para asegurar un acceso centralizado a la información y permitir el control a distancia de sus diferentes actividades.

Con base en lo que se investigó en los mercados inmobiliarios comerciales de la metrópoli de México, el desarrollador-plataforma parece tener cuatro características: 1) no invierte él mismo en los proyectos inmobiliarios (o solamente en una mínima parte); 2) su organización interna le permite a su socio financiero evaluar frecuentemente los proyectos en su desarrollo y administración; 3) maneja tanto la cultura financiera norteamericana como la de los mercados inmobiliarios de México, para ser capaz de negociar y obtener oportunidades de inversión que ofrecer a los inversionistas financieros transnacionales; 4) por último, está especializado en un solo tipo de sector inmobiliario (industrial, comercial, turístico, residencial o de oficinas) para facilitar las estrategias de diversificación de los inversionistas financieros transnacionales. De esta manera, este tipo de desarrollador permite una interconexión óptima entre los que manejan capitales transnacionales, por una parte, y los mercados de suelo e inmobiliarios de México, por otra.

A través de la promoción de este desarrollador-plataforma, los inversionistas financieros transnacionales buscan imponer una nueva división del trabajo inmobiliario en la cual monopolizarían la inversión y controlarían todo el proceso desde la compra del terreno hasta la venta y administración del edificio, pasando por su desarrollo. La emergencia de este tipo de desarrollador es entonces de importancia estratégica para los inversionistas financieros transnacionales ya que, sin este tipo de profesional, no pueden invertir los capitales que administran en proyectos inmobiliarios ni salirse de estas inversiones cuando lo necesiten.

La introducción de la nueva división del trabajo que promueven los inversionistas financieros transnacionales tendría como consecuencia –si se lograra imponer completamente– un traslado del control de la decisión en materia de inversión y de cuidado de las características de los proyectos inmobiliarias a desarrollar, desde los productores preexistentes en la ciudad hacia los inversionistas financieros transnacionales. Lo que se juega entonces en el discurso de los inversionistas financieros y sus prácticas es una relación de poder entre estos nuevos jugadores y los desarrolladores preexistentes en los mercados inmobiliarios: se encuentran en competencia para lograr invertir capital en desarrollos inmobiliarios y así captar las plusvalías generadas.

 

Fuente: http://www.scielo.org.mx/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S0186-72102017000200225&lang=es

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